a kiedy opłaca się kupić? ;) (aktualizacja na dole notki)

W poprzedniej notce ;) przekonywałem (czy skutecznie tego do końca nie wiem) że obecnie nie warto kupować mieszkania. Oczywiście cały czas pisze o finansowym aspekcie. Jeśli ktoś uparł się na dane mieszkanie (dom) to resztę notatki może ominąć w tym momencie :)

Domek z marzeń ;)

  • Aby kupić mieszkanie, warto mieć jakieś środki własne na to, tak aby całość zakupu nie była finansowana kredytem bankowym. Jest to nieopłacalne i nawet niebezpieczne :)
  • Zakładam do wyliczeń ( jeśli mi się będzie chciało w ogóle zrobić jakieś wyliczenia) że stopy procentowe będą stałe ( a tak wiadomo nie będzie jednak tak jest łatwo liczyć :) )
  • Tak więc zgodnie z tym co napisałem w poprzedniej notce, kupując mieszkanie częściowo za gotówkę, zakładamy mniej więcej lokatę obecnie oprocentowana na 0% :) a pozostała część kredytu spłacamy razem z odsetkami do banku.

    Abstrahując od tego czy lepiej kupić czy wynająć warto zwrócić uwagę na 1 rzecz. Kupując mieszkanie płacimy odsetki od kredytu, wynajmując od kogoś nie płacimy odsetek od kredytu, natomiast płacimy podatek od zysków od np. lokat (lub też innych inwestycji co kto lubi). Tak więc w obu przypadkach niepotrzebnie za coś płacimy co nie jest najprzyjemniejszym uczuciem :)

    Być albo nie być, oto jest pytanie ;)

    W jaki sposób można rozwiązać ten problem? :)

    Wystarczy potraktować mieszkanie jako inwestycje. W tej sytuacji kupujemy mieszkanie, płacimy za nie raty razem z odsetkami do banku, płacimy też podatek od wynajmu ale zarabiamy tzw. odstępne.

    No więc gdzie tu zysk? :P
    Zysk jest taki że (teraz kalkulatory do ręki itp .. i liczyć)

    Lokata 300 tyś na 12 msc na 6% daje 18,5 tyś rocznie po opodatkowaniu jest to ~ 15 tyś, daje to na miesiąc kwotę 1250 zł

    Teoretycznie za taką samą kwotę jesteśmy w stanie wynająć to mieszkanie komuś (praktycznie zależy to pewnie od wielkości lokalizacji i wielu innych czynników które w tej chwili są nie istotne)

    Wynika z tego że po wynajęciu tego mieszkania mamy 15 tyś tyle samo co po opodatkowaniu odsetek od lokat, ale w przypadku wynajmu płacimy jeszcze podatek do US, ale czy naprawdę? :)

    W praktyce może się okazać że po odliczeniu kosztów amortyzacji mieszkania oraz odliczeniu kosztów odsetek od kredytu bankowego, jesteśmy w stanie wykazać do US stratę za dany rok! i tym samym nie płacić żadnego podatku. Jest to coś co może sprawić że odsetki od kredytu nie bolą aż tak bardzo :)

    Oczywiście sytuacja zmienia się w zależności od współczynnika LTV ja założyłem skrajny przypadek, który w praktyce pewnie już nie wystąpi ;)

    Oczywiście ktoś zaraz napisze że wciąż sam muszę wynajmować żeby gdzieś mieszkać, niby tak ale nie tracę na podatku od odsetek i nie tracę na odsetkach od kredytu.

    Szczegóły po wpisaniu w googlach “Jak nie płacić lub płacić małe podatki za wynajem mieszkania” :)

    P.S.
    oczywiście mogę sprawić wrażenie że zaprzeczam sam sobie (wcześniej nie kupować a teraz jednak kupować) jednak sytuacja jest nieco inna :)

    kupno mieszkania dla siebie klasyfikujemy jako PASYWA
    kupno mieszkania na wynajem klasyfikujemy jako AKTYWA :)

    tak jak sugerował sqb w komentarzach polecam książkę “Robert Kiyosaki – Bogaty ojciec, Biedny ojciec”

    P.S.2
    kiedyś dawno temu było coś takiego co zostało nazwane ulga odsetkowa, wtedy takie kupno mieszkania mniej obciążało nasz budżet bo koszty odsetek można było odliczyć od podatków :) teraz jedynym sposobem na skorzystanie z takiej ulgi jest wynajęcie mieszkania komuś :)
    Teoretycznie można dogadać się z kimś i wynająć sobie nawzajem mieszkania ;) ale tego tematu już nie zgłębiałem :P

    żal :)cieńkozaliczonyprawie dobrze :)trafiony zatopiony (2 votes, average: 6.00 out of 7)
    Loading...

    AKTUALIZACJA

    zgodnie ze swoja własna poradą wziąłem kalkulator do ręki :) zwany google docs ;) i wyliczyłem że nie opłaca się kupować mieszkania tylko po to żeby je wynająć przynajmniej do czasu kiedy sami płacimy za wynajem u kogoś tyle samo :) sytuacja poprawia się dopiero gdy wynajmujemy komuś innemu za więcej niż sami musimy płacić :)
    Wiec uwzględniając to że finansowo nie warto :) oraz że lepiej mieszka się “na swoim” wciąż podtrzymuje to że jeszcze nie warto kupować mieszkania ;) ( szczególnie gdy się nam nie śpieszy )

    Posted in ekonomia Tagged with: , ,

    Wynajem czy kupno – falowanie i spadanie ( i pływanie )

    Żywo zainteresowany sytuacją na rynku nieruchomości postanowiłem znaleźć odpowiedź na odwieczne pytanie:
    “Kupić czy wynająć?”

    co lepsze? ;)

    Otóż zauważyłem że w oceanie internetu problem ten rozpatrywany jest tak :

    1. “Kupić! Wynajmując ładujesz kasę tylko właścicielowi mieszkania i nic z tego nie masz!”
    2. “Wynajmować! Dzięki temu unikniesz kredytu na 30 lat!”

    Reszta dyskusji orbituje wokół słów :
    ad 1. własne (mieszkanie)
    ad 2. mobilność (można się łatwo przenieść)
    ad 1. stopy procentowe (rosną)
    ad 2. wyrzucą (z mieszkania)

    Kalkulacje dla obu wariantów wyglądają tak:

    1. kredyt + odsetki od kredytu + czynsz
    2. odstępne + czynsz

    czynsz się skraca i mamy :

    kredyt + odsetki od kredytu VS odstępne

    ale sytuacja zmienia się gdy uwzględnimy wkład własny dodajemy do obu stron równania :

    1. kredyt – wkład własny = mniejszy kredyt + mniejsze odsetki
    2. odstępne + odsetki od wkładu własnego (np. lokaty) = mniejsze odstępne

    wiec do porównania pozostaje

    mniejszy kredyt + mniejsze odsetki VS mniejsze odstępne

    tym razem mniejsze/y nie skraca się :)

    Dlatego że CENY MIESZKAŃ NIE PODĄŻAJĄ za INFLACJĄ natomiast LOKATY ROSNĄ WRAZ z INFLACJĄ marnie bo marnie dodatkowo opodatkowane (absurd Belki) W związku z tym KUPUJĄC MIESZKANIE nie robimy nic więcej jak ZAMIENIAMY NASZA DOTYCHCZASOWĄ LOKATĘ x% (gdzie x>0 :) ) na LOKATĘ 0% zwaną NASZYM MIESZKANIEM (w zasadzie naszym i banku :P ). JEDNOCZEŚNIE SPOWALNIAMY SPADEK CEN MIESZKAŃ (popyt i podaż) :)

    falowanie i spadanie :)

    Przykładowe obliczenia potwierdzające powyższe twierdzenie należy wykonać samemu :)

    http://www.money.pl/banki/kalkulatory/kredytowy/
    http://www.money.pl/banki/kalkulatory/lokatowy/

    i tak kupno mieszkania ok 50m (Kraków) 300 tyś – 30 lat (6,5%) i mamy :
    pożyczamy 300 tyś oddajemy 682 tyś

    a wynajem podobnego mieszkania 1200 odstępnego/msc na 30 lat :
    oddajemy 432 tyś w odstępnym :D oczywiście to fikcja :) zakładając podwyżkę odstępnego co 2 lata o 4% (~inflacja) wychodzi już 576 tyś
    taka sama podwyżka ale co rok daje niestety już 807 tyś
    Więc przy wynajmie należy się też dobrze pilnować :) I w razie czego zmienić mieszkanie ;)

    Duża zaletą wynajmowanego mieszkania jest to że to nie my je meblujemy i urządzamy więc kolejna oszczędność. Lub kolejny wydatek przy kupnie własnego mieszkania ;)

    Podsumowując póki ceny mieszkań nie rosną a szczerze pisząc nie zapowiada się na to polecam CZEKANIE! :)

    Cytuje “Ceny mieszkań wciąż spadają, jednak dynamika tego spadku zaczęła zwalniać. Po lutym spadek wynosił 1,95 proc., a po marcu – aż 2,79 proc. W sumie w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań spadły o prawie 9,4 proc., a od początku tego roku – o ponad 5 proc.

    Mimo malejących cen mieszkań wciąż spada liczba dokonywanych transakcji. W porównaniu z kwietniem 2011 roku Open Finance i Home Broker odnotowały spadek transakcji aż o 23 proc.

    Nawet “malejąca dynamika” nie oznacza braku dalszych spadków bo istotny jest jeszcze “obrót” czyli liczba transakcji.

    na koniec wklejam zacytowaną częściowo w tytule piosenkę na rozluźnienie :D (klikać niżej)

    Raz dwa raz dwa

    P.S.
    samo pływanie w tytule miało się odnosić do pewnego porównania. Bez kredytu jesteśmy jak stateczki unoszące się na falach (wzrost stóp %) a chwile później opadające (spadek stóp %), decydując się na kredyt zapuszczamy kotwice na dno i modlimy się żeby nie przyszła fala mogąca nas zatopić ;) albo wyrzucić na skały ;)

    P.S.
    tylko konstruktywna krytyka mile widziana :)

    Santa Maria :(

    żal :)cieńkozaliczonyprawie dobrze :)trafiony zatopiony (2 votes, average: 7.00 out of 7)
    Loading...
    Posted in ekonomia Tagged with: , , ,

    Walet Tytus Romek i A’Tomek :p

    Korzystając z okazji (wspieranie młodych talentów tzn. Agaty (pseudo Gatka) wybrałem się ostatnio do Teatru Ludowego w Krakowie ;P na przedstawienie organizowane przez pracowników Capgemini Polska :

    Scenariusz przedstawienia pt. „Ychu Dychu czyli Tytus, Romek i A’Tomek” opiera się na XIII księdze przygód sympatycznych boahterów – razem z nimi widzowie udadzą się w podróż na Archipelag Wysp Nonsensu, którą to podróż ubarwi specjalnie dla tego spektaklu skomponowana muzyka, zaskakująca choregorafia i spektakularne efekty wizualne. Wysiłek i czas zaangażowanych w niego ludzi przekłada się bezpośrednio na pomoc dzieciom i młodzieży – dzięki biletom/cegiełkom, które zakupią widzowie spektaklu, możliwa będzie organizacja świąt Bożego Narodzenia dla podopiecznych SIEMACHY. (tu sznurek)

    Całe przedstawienie jest bardzo fajne i ogólnie polecam, niekoniecznie w tym roku ale z pewnością za rok :P (nie gwarantuje że za rok będziecie mogli podziwiać aktorkę Agatę ;) )

    Przypomniało mi to film, który polecam z okazji świąt ;)
    Tak aby sprzyjał rozmyślaniom w związku ze zbliżającym się końcem roku :P

    No to miłego ;)

    Posted in rożności